La copropiedad es una de las figuras legales más comunes y, a la vez, una de las principales fuentes de conflicto. Desde la herencia de una casa en el pueblo hasta la tenencia de una mascota, ser propietario de un bien con otra persona requiere de un «derecho preventivo de conflictos» para preservar tanto el patrimonio como las relaciones personales.
El abogado José Hernán Cortés, de la firma ENARLEA (Cortés, Orus y Vicente), explicó en el programa «Palabra de Ley» los entresijos de esta figura jurídica y los puntos clave que todo copropietario debe conocer.
La copropiedad se da cuando dos o más personas ostentan la titularidad de un bien, ya sea inmueble (un piso, un campo) o mueble. Si no se especifica el porcentaje de propiedad, la ley presume que es por partes iguales. El principal consejo para evitar el desgaste es establecer pactos previos. Según Cortés, es fundamental aclarar de antemano el uso del bien común, cómo se contribuye a los gastos (cargas) y cómo se reparten los beneficios.
Uso: Todos pueden usar el bien siempre que no perjudique los intereses de los demás, un concepto que a menudo lleva a serios conflictos. Un ejemplo extremo mencionado fue un caso que llegó al Tribunal Supremo para determinar los tiempos alternativos de uso de un apartamento en la playa entre copropietarios.
Cargas: Los gastos (como el IBI) y los beneficios se reparten proporcionalmente a la participación de cada comunero. Mientras que las obras de conservación y mantenimiento (obras necesarias) son obligatorias para todos, las obras de mejora o inversiones «caprichosas» no pueden obligarse a los copropietarios que no las quieren realizar.
El Código Civil parte de la premisa de que «nadie está obligado a permanecer en la copropiedad» , siendo el tiempo máximo de obligación por pacto de 10 años. Si un copropietario quiere deshacer su parte, puede vender o, en caso de deuda, su cuota puede ser embargada. Para proteger a los demás comuneros de tener un «propietario indeseado,» la ley establece el derecho de retracto, que permite al resto de copropietarios adquirir la participación del que vende o del que se subasta por el mismo precio antes que cualquier extraño.
Cuando se trata de un bien indivisible (como un piso) y no hay acuerdo, se debe acudir a un procedimiento judicial de división de cosa común. Este proceso obliga a la subasta pública (venta obligatoria) del bien para repartir el dinero entre los propietarios.
El caso de los animales: No se venden, se «custodian»
Una de las novedades más llamativas es la aplicación de la copropiedad a los animales de compañía. Tras una reforma de 2021, si no hay acuerdo unánime entre los dueños de una mascota (algo habitual en rupturas de pareja), nunca se podrá ordenar la venta del animal.
En su lugar, y debido a la relación afectiva que existe, el juez decide la extinción de la comunidad estableciendo tiempos de tenencia (uso alternativo) y las obligaciones respecto al mismo, en una situación que recuerda a la custodia de hijos.
Finalmente, el abogado destacó que extinguir la comunidad y compensar a un copropietario en metálico tiene un beneficio fiscal: no tributa como compraventa (ITP), sino por Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1.5% en Aragón, lo que supone un ahorro significativo.
Para evitar pleitos costosos y la ruptura de relaciones, José Hernán Cortés aconseja a los copropietarios buscar siempre el asesoramiento legal y la mediación.
