El espacio «Palabra de Ley», que cada primer martes de mes llega de la mano de Enarlea Abogados, se ha centrado este mes de diciembre en un tema que afecta al 65-70% de la población española: la Propiedad Horizontal o las comunidades de propietarios. El abogado José Ignacio Alpín ha abordado los principales focos de conflicto: la morosidad, los ruidos, el uso de zonas comunes y las obras.
«Una parte muy importante de nuestro tiempo lo ocupamos en nuestro domicilio y debemos intentar buscar el máximo bienestar posible. Pero nuestro domicilio en muchas ocasiones está condicionado por la convivencia vecinal», ha planteado Alpín. Una convivencia regulada por la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 (con numerosas modificaciones), cuya aplicación se complementa con la «abundantísima jurisprudencia» generada por los tribunales.
El abogado explicó que la ley ampara a las comunidades frente a los propietarios morosos. El procedimiento de reclamación comienza con la certificación de la deuda en la Junta General, una reclamación extrajudicial y, si no hay pago, la vía judicial a través del procedimiento monitorio.
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Consecuencias: Si el propietario no paga tras la demanda, se puede proceder al embargo de sus bienes, incluyendo la propia vivienda.
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Consejo Legal: Alpín recomienda a los propietarios que, si están en desacuerdo con una derrama, paguen primero y luego impugnen judicialmente el acuerdo. Si la impugnación no tiene éxito, al menos la deuda no generará intereses, resultando más económico a largo plazo.
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Pérdida de Derecho: Recordó que el propietario moroso pierde el derecho a voto en las Juntas, aunque mantiene el derecho a participar y opinar.
En lo que se refiera a los ruidos, y más allá de un «taconeo a deshora», los problemas de molestias han evolucionado. El experto recomienda siempre el diálogo sereno como primera medida, pero señala que las comunidades deben actuar ante problemas graves, como la instalación de un «gimnasio clandestino» o actividades que rozan la ilegalidad (como la prostitución en una vivienda).
En lo que se refiere a las mascotas, aunque la comunidad no puede prohibir tener un animal doméstico dentro de la vivienda, sí puede regular su presencia y comportamiento en los elementos comunes para evitar molestias (ej. prohibir que el animal baje suelto por las escaleras). Y sobre un problema muy actual como es el alquiler turístico, conviene saber que se puede limitar e incluso prohibir la existencia de viviendas de uso turístico en una comunidad si se aprueba con una mayoría cualificada de 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen 3/5 partes de las cuotas de participación.
Otro punto de conflicto pueden ser las zonas comunes. Las hay de dos tipos:
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Uso Común (Escaleras, Portales): Debe primar el «uso adecuado». No se permite almacenar objetos personales (muebles, etc.) en los rellanos o escaleras.
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Uso Privativo (Terrazas): La clave es la responsabilidad del mantenimiento. El mantenimiento ordinario (limpieza, conservación) corre a cargo del propietario que tiene el derecho de uso. Sin embargo, la reparación por daños no derivados de mal uso o desgaste (ej. baldosas rotas por una granizada) corresponde a toda la comunidad.
Finalmente, las obras de una comunidad de propietarios se clasifican en tres tipos: necesarias (urgentes, sin necesidad de acuerdo), útiles y no necesarias (de mero embellecimiento o mejora). La obligatoriedad de pago o no depende de cada una de ellas.
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Obras Útiles (Ascensores): Si bien las obras útiles requieren mayorías variables, la instalación de un ascensor puede ser obligatoria si es solicitada por propietarios con movilidad reducida o mayores de 70 años, independientemente de dónde vivan. Incluso los propietarios de locales comerciales, aunque no lo usen, deben contribuir a su pago, pues se entiende que constituye una revalorización global del edificio.
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Obras No Necesarias: Si una obra no necesaria (con coste superior a tres cuotas ordinarias) es aprobada por mayoría, los propietarios disidentes no están obligados a pagar la inversión inicial, aunque sí la cuota de mantenimiento que genere la obra a posteriori.
